La subida en los precios de la vivienda que se llevan repitiendo trimestre a trimestre, desde que comenzó la recuperación económica, podrían estar a punto de llegar a su fin. La desaceleración está marcada por los altos tipos de interés y las recesiones económicas han dinamitado la fortaleza por el mercado de viviendas español.
A las advertencias del Fondo Monetario internacional, se suma una investigación departamento de investigación del banco español Bankinter. Tras un 2022 marcado por el alza en precios de vivienda (+5% estimado), el estudio estima que comienza una fase de ajustes. “Prevemos caídas del -3% 2023 y -2% en 2024 (frente a las estimaciones anteriores de +1% y 0%)», señala el estudio.
Aunque aún no ha comenzado la esperada corrección, los últimos datos oficiales evidencian que algo está cambiando en el sector inmobiliario. El precio de tasación en el mercado de vivienda español creció un modesto 0,4% intertrimestral, en el segundo trimestre de 2022. Este es un avance significativamente menor que el trimestre precedente (2,4%) y que el promedio de los últimos cuatro trimestres (1,6%).
La evolución de los precios en el mercado de viviendas español
Los analistas de Bankinter apuntan que la caída del mercado de viviendas español depende del mayor costo de la financiación hipotecaria; la menor tasa de ahorro de los hogares; y la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda para alquiler.
Estos factores podrían desacelerar la demanda de vivienda y, por ende, el precio de los inmuebles. El euríbor ha pasado del -0,50% en diciembre de 2021, al +2,6% actual. Además, las previsiones del mercado lo sitúan por encima del 3% en los próximos meses. Esto se traduce en un incremento de unos 360 euros al mes para un nuevo crédito hipotecario, según los cálculos de Bankinter.
Además, la menor tasa de ahorro de los hogares. La fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía y alimentación, reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por tanto, lleva a menores tasas de ahorro.
Asimismo, los expertos de Bankinter apuntan “la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se mantiene en torno al 3,7% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10 años se incrementa de forma significativa (3,6% actual frente al 0,55% de diciembre de 2022). De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos».
El sector inmobiliario español se enfría
El sector inmobiliario español ha pasado del optimismo desenfrenado al pesimismo rápidamente. Según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), elaborada por Idealista, el portal de promoción inmobiliaria europeo, en octubre la confianza de las inmobiliarias se está debilitado para el cierre de 2022. Mucho más en el mercado de viviendas para la compra-venta que en el de alquiler.
Esta investigación indica que las inmobiliarias estiman que los precios de las casas comenzarán a caer después de varios trimestres en alza. Mientras tanto en el número de operaciones como la captación de nuevo producto mejorará frente a trimestres anteriores, donde había escasez del producto inmobiliario.
El estudio del marketplace indica que el índice general de Venta vuelve a caer por debajo de los 60 puntos, después de cinco trimestres moviéndose hasta los 64,8 puntos. El índice cae casi ocho puntos frente al verano pasado hasta los 52,8 puntos, su dato más bajo desde el arranque de 2021 (49,7 puntos), cuando el mercado comenzaba a recuperarse de los efectos de la pandemia.
Pero no solo el mercado de viviendas español se ve afectado. Las subidas de tipos de interés afectarán a una amplia gama de activos que conforman el patrimonio de las familias. Unos tipos de interés más altos reducen las expectativas de beneficios y crecimiento en activos como las acciones de empresas.
En este punto, el estudio de Bankinter prevé caídas generalizadas en valoraciones de activos en 2023. Una mayor rentabilidad (alquiler) requiere, en principio, de un menor precio del activo (precio del inmueble). No obstante, también se puede lograr una mayor rentabilidad si el precio del alquiler subiera mucho más deprisa que los precios de la propia vivienda, algo que parece poco probable en un escenario de cuasi recesión y elevada incertidumbre que presenta el mercado de viviendas español.
Fuente: El Economista
